2025년 8월에 예상되는 광명12R재개발구역인 ‘철산역자이’의 예상 분양가의 윤곽이 잡히기 시작했습니다. 이 예상 분양가는 과연 적정할까요? 아니면 너무 높은 것일까요? 오늘은 광명에서도 입지가 좋은 철산역자이 기준으로 인근 아파트와의 비교를 통해 예상 분양가가 적정한지 한번 알아보겠습니다.
철산역자이 입지
- 교통 : 7호선 철산역 역세권이라서 강남구청역까지 환승 없이 35분 소요
- 학교 : 광덕초를 바로 남쪽으로 두고 있고, 반경 500m 안에 광명중과 광명고가 위치하고 있음
- 생활환경 : 광명성애병원, 경기광명경찰서, 광명시청 등이 인근에 위치하고 있으며, 철산역 주변의 상업지역에 스타벅스, 올리브영을 포함한 다양한 시설 입점으로 정주 여건 우수
- 총 세대수 2,045세대중 650세대 분양
인근 아파트와의 가격 비교 (2025년 6월 24일 기준)
철산역자이의 예상 분양가는 전용59타입 12억원, 전용84타입 15.5억원(옵션 선택시 16억원) 예상
철산자이더헤리티지 (2025년 5월)
- 실거래가 : 전용59타입 11.45억원, 전용84타입 13.8억
- 네이버 호가 : 전용59타입 11.9~13억원, 전용84타입 14.2~17억
광명센트럴아이파크 (2025년 11월)
- 실거래가 : 전용59타입 9.9억원, 전용84타입 12.9억원
- 네이버 호가 : 전용59타입 9.5~12억원, 전용84타입 12.3~14.8억원
트리우스광명 (2024년 12월)
- 실거래가 : 전용59타입 9.05억원, 전용84타입 10.4억원
- 네이버 호가 : 전용59타입 8.8~10억원, 전용84타입 10.8~13억원
광명푸르지오포레나 (2023년 9월)
- 실거래가 : 전용59타입 8.45억원, 전용84타입 10억원
- 네이버 호가 : 전용59타입 8.8~10억원, 전용84타입 10.7~13억원
철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 (2022년 3월)
- 실거래가 : 전용59타입 11.15억원, 전용84타입 13.3억원
- 네이버 호가 : 전용59타입 10.2~12억원, 전용84타입 14~15억원
철산역센트럴푸르지오 (2021년 4월)
- 실거래가 : 전용59타입 10.6억원, 전용84타입 13억원
- 네이버 호가 : 전용59타입 9.5~10.9억원, 전용84타입 12.3~13.5억원
분석
위치상으로는 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지가 가장 근접하다고 할 수 있으나, 선호도면에서는 철산자이더헤리티지가 높다고 할 수 있습니다.
이 두 곳의 호가는 이미 국평인 전용84타입 기준으로 이미 최저가가 14억원 이상이므로 중층 이상으로 비교를 한다면 15.5억이라는 금액이 과하지는 않을 것으로 보입니다.
다만, 현재의 부동산 시장이 과열 양상을 띠고 있고, 이 현상이 광명까지 급속도로 번진 것 같기는 하지만, 언제 갑자기 규제 등의 제약이 들어올지는 불확실한 상황이라 이 가격이 적정가인지는 판단하기가 쉽지는 않은 것 같습니다.
그럼에도 불구하고, 주변 아파트들과 비교했을 때 가격이 고평가 되어 있다는 느낌은 아닌 것 같습니다.
올림픽파크포레온과의 비교 (전용 84타입 기준)
2022년 둔촌주공의 분양 당시
둔촌주공의 분양가는 13억원이고, 강동구의 대장이었던 고덕 그라시움이 16.5억원. 송파구 헬리오시티가 17.8억원, 둔촌주공 바로 옆에 있는 올림픽선수기자촌이 18.7억원이었습니다.
2025년 6월 기준 실거래가
올림픽파크포레온으로 바뀐 둔촌주공이 25.7억원, 고덕 그라시움 21.3억원, 헬리오시티 27억원, 올림픽선수기자촌 25.8억원이 되었습니다.
2022년 당시 고분양가 논란이 있었던 올림픽파크포레온은 이제 고덕 그라시움을 넘어서서 송파구의 입지를 쫓아가고 있습니다.
그래서 철산역자이의 가격은?
올파포의 사례와 비교해보면, 분양가 자체가 조금은 높다는 생각이 들기는 하지만, 주변 아파트와의 키맞추기를 위한 과정이 아닐까 합니다. 철산역자이의 입지가 광명에서는 손에 꼽히는 곳이기에 가격이 고평가되어 있다고 보지는 않습니다.
이번 8월에 있을 분양에서 얼마나 많은 관심이 유발될지는 모르겠으나, 이미 철산자이더헤리티지가 분양가 대비 3~4억원 정도 오른 상황이니, 광명은 뉴타운으로 인하여 계속 변해가고 있는 상황이라서 철산역자이에도 자산 가치 상승의 희망이 있지 않을까 싶습니다.