부동산 투자를 하는 데 있어서 교통이나 학군을 우선시하는 경우도 있기는 하지만, 일자리를 우선시하는 경우도 많습니다. 자녀가 없거나 혹은 이미 성장을 했거나, 굳이 학군지에 살지 않아도 되는 가정은 꼭 있기 때문입니다. 기숙학교를 보내는 경우도 있습니다. 그래서 오늘은 서울에서 어느 지역에 일자리가 많고, 그에 따른 소득은 어떤지 알아보겠습니다.
서울에서 일자리가 가장 많은 곳은 강남
많은 사람들이 살고 싶어하는 곳이 강남이라는 것은 불변할 수 없는 진실입니다. 수십 년 전부터 강남이라는 말을 너무 많이 들어왔습니다.
부동산 투자를 하는 데 있어서 이러한 요소를 절대로 배제할 수는 없습니다. 관심이 많다는 것은 그만큼 부동산의 가치가 올라갈 수 있기 때문입니다.
부동산의 가치가 올라가는 기준은 무엇일까요? 다른 글에서 말씀드린 교통과 학군뿐만 아니라 일자리도 매우 중요합니다. 얼마나 많은 일자리가, 그리고 그 일자리의 질이 얼마나 좋은지에 따라 소득이 달라지고, 달라지는 소득에 따라 거주할 수 있는 환경이 좌우되기 때문이라 할 수 있습니다.
아래 그림은 서울특별시의 일자리에 대한 그래프를 보여주는 것입니다.
GBD라고 불리는 강남구(강남역 인근), CBD라 불리는 중구(광화문, 을지로), YBD라 불리는 영등포구(여의도) 등이 다른 지역에 비해 일자리의 수가 많습니다. 그만큼 기회가 많다는 의미입니다.
일자리와 소득의 관계
그럼, 일자리가 많다고 소득이 높을까요? 항상 그렇다고 볼 수는 없습니다. 일자리 중에서도 급여가 높은 일자리여야만 하는 것입니다.
제조업과 같은 일자리의 경우에는 생산직이 많을 수밖에 없어서 상대적으로 급여 수준이 낮은 편이지만, 서비스직이 많은 강남이나 도심에 위치한 일자리는 급여 수준이 높습니다. 즉, 1차 산업이나 2차 산업보다는 3차 산업이나 4차 산업에 종사하는 사람들의 소득이 상대적으로 높은 편이라는 말입니다.
여의도가 있는 영등포가 일자리도 많을뿐더러 금융업이 자리하고 있어서 다른 지역에 비해서도 상대적으로 평균 급여도 높다는 것은 모두가 알고 있는 사실입니다.
일자리가 많은 강남이 근로소득도 높을까요?
대체로 이 말은 맞는 편입니다. 소득이 높으면 그만큼 비싸고 좋은 곳에서 살고자 하기 때문에 직장 근처가 다른 지역에 비싸다고 하여도 거주할 수 있는 확률이 더 높아집니다.
하지만, 여기에서 하나 더 생각해야 하는 것이 있습니다. 바로 종합소득입니다.
강남과 같은 곳은 근로소득으로 거주하기에는 이미 부동산의 가격이 너무 올라있는 상태이기 때문에, 일반적인 월급쟁이들로서는 감당하기가 쉽지 않습니다. 따라서, 사업소득이나 다른 기타 소득이 더 가미되어야 하는 것입니다. 그중에 하나는 투자 소득일 수도 있을 것입니다.
근로소득과 종합소득을 거주지 기준으로 비교를 해 보니, 조금 차이가 나는 것을 아래 그림에서 볼 수 있습니다.
근로소득은 서초 > 강남 > 용산의 순서였다면, 종합소득은 용산 > 강남 > 서초의 순입니다. 돈 많은 부자들은 예로부터 동부이촌동에 많이 산다는 이야기를 들으셨을 것입니다. 최근에는 재건축으로 인한 한남뉴타운 등으로 용산은 명실상부한 부자 동네도 변해가지 않을까 싶습니다.
소득만 잘 분석해도 상급지를 알 수 있다
근로소득에 대한 원천징수를 거주지와 직장소재지를 기준으로 비교한 아래 그래프는 눈에 띄게 어느 지역이 더 부자들이 많은 곳인지를 알 수 있게 해 줍니다.
직장소재지 기준으로는 영등포구 > 종로구 > 중구 순이지만, 거주지 기준으로는 서초구 > 강남구 > 용산구 순입니다.
많이 버는 사람일수록 강남3구+용산구에 거주하는 비율이 높다는 의미입니다. 그래서, 이 지역을 서울에서 상급지라고 이야기하는 곳입니다. 결국 최종 목표로 가야하는 곳입니다.
그렇다면, 그다음 차선책으로 가야 하는 곳은 어디일까요?
마포구, 성동구, 강동구 등이 될 수 있습니다. 중구와 종로구에는 아파트가 많지 않아서, 양천구와 영등포구는 목동과 여의도의 재건축 아파트로 인해 기축 아파트에 대한 투자를 할 때는 한 번 더 생각해보아야 하는 문제가 있습니다.
일자리와 소득으로 분류된 부동산 입지 분석
부동산 입지 분석을 하는데 도대체 왜 일자리가 중요한지를 이번 글을 통해서 알 수 있었으리라 생각됩니다.
투자라는 것이 리스크를 얼마나 감수하느냐에 따라, 투자금이 얼마나 들어가느냐에 따라 그 결과가 많이 달라지기 때문에 많은 투자금으로 상급지에 투자하면 그만큼 높은 수익을 얻을 수 있을 것이고, 반대로 적은 투자금이라면 상대적으로 급지가 낮은 곳에 투자를 해야하며, 언제 얼마나 오를지 몰라서 수익도 그만큼 적을 수밖에 없습니다.
물론, 부동산 정책에 따라 가격 변동이 생길 수 있으니, 이러한 부분은 리스크로 가지고 가야 할 부분입니다.
일자리와 소득에 따라 서울의 아파트 급지가 정해지면, 본인이 가지고 있는 투자금에 맞는 지역을 선정하고, 그에 걸맞은 투자를 하는 것이 오랫동안 투자를 할 수 있는 효율적인 방법이 아닐까 합니다.