부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 누구든지 ‘부동산 경매’라는 말을 많이 들었을 것입니다. 부동산 경매는 많은 사람들에게 매력적인 투자 방법으로 알려져 있기 때문입니다. 하지만, 경매라는 것을 막연하게 생소하다거나 어렵다고 느껴서 쉽게 접근하지 못하고 망설입니다. 오늘은 이러한 부동산 경매 초보자들을 위한 경매 입문을 위한 가이드로 경매 기본 개념부터 시작해서 절차 및 주의사항까지 꼼꼼히 따져보겠습니다.
부동산 경매란 무엇인가?
부동산 경매란 소유자의 채무 불이행으로 인하여 부동산이 법원이나 공공기관에서 채무자의 재산을 매각하여 채권자에게 채무를 변제하기 위한 절차입니다. 경매는 일반적으로 법원에서 진행되며, 경매에 참여하고자 하는 사람들은 입찰을 통해 해당 부동산을 구매할 수 있습니다.
이렇듯 경매의 목적은 채권자가 돈을 회수하기 위한 수단이며, 구매자는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.
보통 일반 매매보다 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있는 반면에, 절차나 권리관계가 복잡해서 초보자들이 쉽게 접근하기 어렵다고 느끼는 것입니다. 하지만, 절차 등을 정확하게 이해하고 준비를 잘한다면 누구나 저렴하게 부동산을 구매할 수 있습니다.
경매와 공매의 차이
부동산 경매와 자주 혼동하는 것이 공매입니다. 두 개념은 비슷하지만, 주체가 서로 다릅니다. 경매는 법원이 주관을 하지만, 공매는 한국자산관리공사 등 공공기관이 주관합니다. 왜냐하면 공매는 주로 국세 체납자 등을 대상으로 공공채권을 회수하기 위한 방식으로 진행되기 때문입니다.
공매가 전자입찰을 이용하기 때문에 경매보다 간단하다고 볼 수는 있으나, 양도에 있어서는 법적 보호장치가 없어 어려운 부분도 있습니다.
부동산 경매 절차
- 경매 물건 검색 : ‘대법원 경매정보’나 유료 경매 사이트를 통해 경매 나온 물건을 확인할 수 있습니다. 공매는 ‘온비드’에서 확인 가능합니다.
- 권리 분석 : 매물에 설정되어 있는 저당권, 전세권, 가압류, 임대차 계약 등 각종 권리를 분석해야 합니다. 낙찰 후에 인수해야 할 권리가 있으면 손해를 볼 수 있으므로 주의해서 잘 살펴보아야 합니다.
- 현장 답사 : 물건의 위치, 주거 환경, 건물 상태, 점유 여부 등을 직접 확인을 해야 합니다. 이를 기준으로 낙찰가를 선정하기 때문에 다양한 방법으로 가능한 많은 정보를 수집해야 합니다.
- 입찰 및 낙찰 : 입찰일에 법원에 가서 보증금을 지불하고 입찰표를 제출합니다. 최고가를 제출한 사람이 낙찰자가 됩니다.
- 잔금 납부 및 소유권 이전 : 낙찰 후 약 1개월 이내에 잔금을 완납하고 소유권 이전등기를 마칩니다.
부동산 경매의 장점
- 저렴한 가격으로 매수 가능 : 보통 시세 대비 20~30% 낮은 금액으로 취득
- 투자 수익률 극대화 : 대출을 이용하면 적은 투자금으로 높은 수익 창출
- 경쟁이 적은 경우 무피 투자 가능 : 경쟁이 없다면 보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있어서 무피 투자도 가능
- 세입자 있는 매물도 전세 수익 활용 가능 : 세입자가 계속 거주를 원하는 경우에는 투자금 바로 회수
- 특수 매물(예, 유치권, 법정지상권 등)로 높은 수익 기대 가능 : 특수 매물의 경우 리스크가 있어서 경쟁이 낮음
초보자가 경매에서 실패하는 이유
- 권리분석 미흡으로 인한 ‘인수사항’ 발생 : 대항력 있는 임차인이 있는 경우와 같은 사안이 발생하면 보증금을 인수해야만 하는 경우가 발생합니다.
- 실제 점유자와의 명도 협상 실패 : 인도 명령을 사용하지 않고 개인적으로 명도를 시도하는 경우에 점유자가 인도를 거부하는 경우도 있습니다.
- 건물의 하자 또는 구조적 문제 간과 : 현장을 제대로 살펴보지 않은 경우에 하자 여부를 확인하지 못하면 나중에 많은 비용이 들어갈 수 있습니다.
- 낙찰가 과열 경쟁으로 투자 수익률 저하 : 경쟁이 치열한 입지가 좋은 아파트 같은 경우에는 오히려 시세보다 높은 가격으로 낙찰받는 경우도 있습니다.
부동산 경매 물건 고르는 방법
- 시세와 감정가 비교 : 감정가는 감정하는 시기를 기준으로 책정되기 때문에 감정 당시의 부동산 시장에 따라 현재 시세보다 높을 수도 있고, 낮을 수도 있으므로 현재 시세와 비교하는 것이 더 중요합니다.
- 권리관계 깨끗한 매물 선택 : 초보자는 복잡한 권리관계를 해소시킬 수 있는 능력이 부족하므로, 권리관계가 깨끗한 물건을 위주로 입찰하는 것이 좋습니다.
- 점유자 확인 : 점유자가 세입자인지, 무상 거주자인지, 실제 점유를 하고 있는지 여부를 반드시 조사해야 나중에 명도 협상에서 유리할 수 있습니다.
- 인프라 확인 : 교통, 학군, 편의시설 등 입지 조건이 좋은 물건이 나중에 매도 혹은 임대시에도 빠르게 진행이 가능합니다.
부동산 경매, 준비된 자에게 기회가 된다
부동산 경매는 분명히 일반 매매보다는 더 많은 지식과 정보 분석력이 필요한 것은 사실입니다. 그러나 초보자도 체계적인 학습과 꼼꼼한 준비를 한다면 충분히 성공할 수 있는 투자 방법입니다. 무턱대고 도전하기보다는, 모의입찰로 미리 연습하고, 권리분석도 더 빠르고 쉽게 할 수 있다면, 그리고 필요한 경우에는 전문가의 도움을 받는다면 누구든지 낙찰을 받을 수 있습니다.
자신만의 기준과 전략을 가지고 부동산 경매에 참여한다면, 분명히 누구에게나 좋은 기회를 부여받아 성공적인 부동산 투자를 할 수 있습니다.