부동산, 특히 아파트 투자를 하는 데 있어서 가장 중요한 부분은 무엇일까요? 그것은 다름아닌, 미래 가치가 높은 아파트를 낮은 가격에 사는 것입니다. 그래야만, 수익률도 높고 수익금도 높아지기 때문입니다. 하지만, 미래 가치라는 것이 누구도 감히 예측을 하기 어렵습니다. 그래서 다양한 방법으로 이를 분석해서 저평가 아파트를 찾아내려고 합니다.
오늘은 저평가 아파트를 찾는 방법 중에서 가장 중요하게 보아야 하는 아파트의 매매가와 전세가에 대해서 알아 보겠습니다.
가치 = 가격 ?
모든 물건에는 가격이 매겨져 있습니다. 그 물건의 가치를 우리가 교환할 수 있는 화폐 단위로 만들어 놓은 것입니다.
하지만, 간혹 이러한 가격이 왜곡되는 경우가 있습니다. 바로 시장 경제의 원리에 의해서입니다. 좋은 물건이고, 희귀하다면 사려는 사람이 많아지고, 그에 따라 희소성으로 인하여 가격은 상승합니다. 반면에 너무 흔하거나, 가치가 낮다고 생각하는 것은 원래의 가격보다 낮은 가격에도 사려고 하는 사람이 많지 않아서 다시 가격이 더 내려가곤 합니다.
대부분의 물건들에는 이렇게 그 물건의 가치에 가격이 매겨지고, 희소성에 따라 그 가격이 오르거나 내리기도 합니다.
아파트도 마찬가지입니다. 누구나 살고 싶어하는 서울은 다른 곳에 비해 가격이 높은 것이 사실입니다. 반면, 지방 중소도시의 아파트 가격은 서울의 1/10도 되지 않는 곳들도 많습니다.
아파트의 가치는 결국 땅값
서울에 짓는 아파트와 지방에 짓는 아파트에 들어가는 공사비가 10배씩 차이가 날까요? 그렇지 않습니다. 물류 비용에 따른 약간의 차이는 있겠지만, 실제 아파트의 가격만큼 크지는 않다는 것입니다.
그럼, 무엇때문에 그런 차이가 나타나는 것일까요?
바로 땅값입니다. 아파트를 짓고자 하는, 지어져 있는 땅의 가치 때문입니다. 다시 말해, 아파트의 가치라 할 수 있는 아파트 가격은 그 아파트가 들어서 있는 땅값 때문입니다.
그렇다면, 땅값이 차이가 나는 이유는 무엇일까요? 그것은 바로 그 땅이 얼마나 유용한지에 따라 달라지는 것입니다.
예전에는 명동의 땅값이 제일 비쌌다는 기사를 많이 보았을 것입니다. 그만큼 명동에는 많은 사람들이 다니기 때문에, 유동인구가 많다는 뜻이고, 이 곳에서 장사를 하면 그만큼 많은 수익을 올릴 수 있기 때문에 그 땅에서 장사를 하고자 하는 사람들이 많아서 그 가치가 올라가는 것입니다.
아파트도 마찬가지입니다. 살기 좋은 곳에 들어가 살고자 하는 사람들이 많아지다 보니, 더 높은 금액을 들여서라도 그 곳에서 살고 싶기 때문에 아파트 가격이 오르는 것입니다.
비싼 곳이 살기 좋은 곳인가?
이 말은 일부는 맞고 일부는 틀릴 수 있습니다. 즉, 누군가에게는 그 지역이 살기 좋다고 여길 수 있지만, 다른 누군가에게는 불편한 부분이 있을 수 있다는 말입니다.
예를 들어, 강남은 누구나 살고 싶어하는 곳이라고 합니다. 직장이 강남에 있다면 살기 좋은 곳이 맞습니다. 서울에서는 지하철과 같은 교통수단이 잘 발달되어 있기는 하지만, 출퇴근 시간의 고통은 겪어보지 않은 사람들은 잘 모릅니다. 그래서 가능한 직장 가까운 곳을 찾을 수 밖에 없습니다.
하지만, 직장이 인천 송도라면 강남이 과연 살기 좋은 곳일까요? GTX가 뚫린다면 모를까, 그 전까지는 출퇴근 시간이 너무 고통스러울 것입니다.
강남의 아파트 가격이 비싼 것은 다 이유가 있는 것입니다. 그것은 바로 강남에는 엄청나게 많은 직장이 있기 때문입니다. 그것도 고소득 연봉의 직업을 가질 수 있는 곳들이 많다는 의미입니다.
저평가 아파트 찾는 가장 빠른 방법
그렇다면, 강남과 같은 대한민국 제1의 땅값이 아닌 곳에서 좋은 지역은 어떻게 찾는 것이 좋을까요?
앞에서 가격과 가치에 대한 이야기를 한 이유가 바로 이것 때문입니다. 강남이 아닌 곳이라 하여도 그 지역에서 가장 가치가 있는 곳은 가격이 제일 비쌀 것입니다. 소위 대장 아파트라고 불리우는 곳들입니다.
대장아파트가 되는 이유는 여러가지가 있을 수 있습니다. 신축아파트, 초역세권 아파트, 학군지 아파트 등 그 지역별 특색에 따라 다양한 원인으로 대장아파트가 되곤 합니다.
이러한 대장아파트들은 그만한 가치를 이미 가지고 있으니, 저평가 아파트라고 할 수는 없을 것입니다. 하지만, 이를 기준으로 다른 아파트들과 비교를 하면 저평가 아파트는 찾을 수 있습니다.
예를 들어, 어느 지역의 대장아파트가 A 아파트인데, 바로 옆에 있는 연식이 조금 떨어지는 B 아파트는 그에 비해 가격이 낮다면, 이것이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 즉, A 아파트가 대장이 된 이유가 신축이라면, A와 B 아파트가 가지고 있는 환경은 서로 비슷할 것이고, 단지 연식 차이뿐이라면 시간이 지날수록 그 간격은 줄어들 수밖에 없습니다. 1년된 것과 6년된 것의 차이는 크게 느껴지지만, 시간이 흘러 11년된 것과 16년된 것의 차이는 크지 않을 수 있기 때문입니다.
다른 예로, 교통을 따져보아도 초역세권보다는 도보로 10분 정도 걸리는 위치에 있는 곳이 가격이 더 저렴할 것이고, 학군지에서도 학교를 중심으로 볼 것인지, 학원가를 중심으로 볼 것인지에 따라 개인의 중요도가 달라지기 때문에 이에 따른 가치는 달라지는 것입니다.
저평가 아파트를 찾을 수 있는 방향키, 전세가격
매매가와 전세가는 일반적으로 비슷한 패턴으로 움직이게 됩니다. 하지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다. 대장 아파트와 인근의 아파트의 매매가격은 차이가 나도 전세가격은 차이가 나지 않는 경우도 있습니다.
전세는 실제 거주를 위한 목적이 매우 강하기 때문에 주변 환경이 좋다면 대장아파트가 아니더라도 그에 못지 않은 가격으로 들어가려고 합니다.
이렇듯 전세가격은 차이가 많이 나지 않지만, 매매가격은 차이가 나는 곳이 있다면, 이 또한 저평가 아파트 판단의 기준이 될 수도 있습니다.
나의 기준에 맞는 조건을 찾는 것이 저평가를 찾는 지름길
결국, 기본은 아파트의 가격이 그 가치를 보여주는 것이기는 하지만, 각자가 처한 환경과 요구조건에 따라 그 기준이 달라질 수밖에 없고, 내가 그것을 얼마나 감당할 수 있느냐에 따라 그 가치는 달라지는 것입니다.
대치동 학원가 인근에 산다고 모두 의대, 일류대학에 가는 것이 아닌 것처럼, 지방광역시에서도 서울의대를 가는 학생들이 나오듯이 거주하고자 곳의 환경이 내가 감당할 수 있는 곳이고, 만족할 수 있는 곳이어야만 하는 것입니다.
다만, 가치를 결정하는 많은 부분이 가격에 반영되어 있기 때문에, 너무 낮은 금액의 아파트를 찾는 것이 아니라 각 아파트의 평균가격을 기준으로 이에 비해 가격이 매우 낮게 나오는 급매를 찾아 매매를 한다면 충분히 좋은 조건으로 저평가 아파트를 찾게 되는 것입니다.
결론, 저평가 아파트를 찾는다는 것은 매우 어려운 일
여러 가지 조건들을 감안하여 저평가 아파트를 찾으려고 노력하지만, 실질적으로 그러한 조건의 아파트를 찾는 일은 매우 어렵습니다. 누구나 그러한 아파트를 찾으려고 하고 있고, 누가 먼저 선점을 하느냐에 따라 성패가 달려있기도 합니다.
남들보다 먼저 급매를 찾아야 하고, 더 많은 정보를 가지고 분석을 해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 실제 계약까지 연결하기까지 어려움이 많습니다. 수요가 많아지면, 매도하는 입장에서는 굳이 싸게 팔 이유가 없기 때문입니다.
적정한 가격이라는 것을 설정하는 것이 어렵기는 하지만, 대부분은 가격에 그 물건의 가치가 많이 담겨 있습니다. 너무 싼 것을 찾으려 하기 보다는 상대적으로 조금 저렴하다고 생각되는 것들을 비교하여 결정하는 것이 올바르지 않나 싶습니다. 결국 부동산은 지금보다는 더 높은 가격으로 오르는 우상향할 것이기 때문입니다.
욕심이 과하면 그만큼 배탈이 날 확률도 높습니다. 적당히 배부를 정도면 되지 않을까요?