최근에 모아타운이라는 말을 많이 들어 보셨을 겁니다. 단독주택이나 다가구, 빌라가 많은 동네에서 재개발의 일종이라고 하면서 정비하여 아파트를 지으려고 하는 사업이라고 생각하시면 됩니다. 하지만, 기존의 재개발 정비사업과는 여러 가지 면에서 차이가 있습니다. 오늘은 그 차이점과 장단점, 그리고 앞으로 모아타운이 어떻게 변해갈지 알아보겠습니다.
모아타운이란 무엇인가?
모아타운, 모아주택의 정의
모아타운이란 서울시에서 시행하는 새로운 저층주거지 정비사업으로, 소규모주택정비 관리지역을 말합니다. 이는 재개발로는 할 수 없는 필지를 블럭 단위로 하여 각각의 블럭들을 공동 개발하는 정비모델입니다. 이렇게 만들어진 블럭에는 모아주택이 들어서는 것이고, 이러한 모아주택들이 모여 있는 것이 모아타운이라고 보시면 됩니다.
기존 재개발과의 차이점
기존의 재개발사업은 노후한 도시지역에서 주거환경을 개선하거나 도시기능을 회복하기 위한 정비사업으로 도시 및 주거환경정비법에 의해 대규모 정비사업으로 시행되는 반면에, 모아타운은 빈집정비사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등에 대하여 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법으로 시행되는 소규모 정비사업입니다.
사업기간 면에서는 재개발은 보통 8~10년 정도 소요되는 반면에 모아타운은 2~5년 정도로 예상하고 있습니다.
모아타운의 주요 특징
사업 대상과 조건
노후 또는 불량 단독주택 및 공공주택과 신축 건축물이 혼재하여 전면 개발이 곤란한 저층 주거지역에 대해 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 할 수 있는 지역으로서, 10만m2 미만의 크기에 노후도는 50% 이상이 된 곳을 구역으로 지정할 수 있습니다. 구역으로 지정이 되면 정비사업 요건이 완화되고 용적률 상향 등의 특례 등이 적용될 수 있습니다.
진행 방식과 절차
먼저 소규모주택정비 관리계획을 수립하여 관련 절차를 거쳐 승인, 고시하면 관리지역으로 지정이 되고, 이후에는 조합이나 주민합의체 구성등을 통해 사업을 진행하므로 이는 일반적인 재개발과 같다고 보시면 됩니다. 다만, 사업시행인가와 관리처분인가를 통합으로 심의하여 결정하기 때문에, 기간이 단축되어 전체적인 사업기간이 줄어들게 되는 것입니다.
모아타운의 특례
- 가로주택정비사업 가로구역 요건 완화 : 6m 도로로 둘러싸이지 않아도 심의를 통해 인정
- 가로주택정비사업 시행구역 면적 확대 : 2만m2 미만 가능 (공공참여시 4만m2 미만 가능)
- 노후도 요건 완화 : 50% 이상, 경과년수 RC조 공동주택 20년
- 가로주택 수용권 도입 : 공공 단독 시행시 수용 가능 (토지등소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의)
- 용도지역 상향 : 제1종, 제2종일반주거지역에 대한 용도지역 상향
- 대지경계선 이격거리 완화 : 7층 초과 15층 이하 건축물도 완화 적용
- 특별건축구역 지정 : 허용
- 건축협정 : 필지간 또는 사업간 건축협정을 맺어 지하주차장 통합 설치 등
모아타운의 장점
- 빠른 사업 진행 속도 : 조합 설립에서 나타나는 복잡한 단계가 간소화되고, 통합심의로 인하여 여러 가지 행정 절차가 줄어들어서 전체 기간이 2~5년으로 되게끔 하려고 합니다.
- 자율적인 주민 참여 방식 : 강제 수용을 하는 것이 아니기 때문에 원하는 주민들만 참여를 할 수 있어서 자발적인 참여가 가능하다는 것이 장점입니다.
- 용적률 혜택 및 용도지역 상향 : 서울시에서 이 사업을 권장하기 위해 용적률을 1.5배 상향 시켜주고, 용도지역도 종상향을 통한 혜택을 부여하고 있습니다.
- 지하주차장 및 공원 등 기반시설 확충 : 소규모로는 지하주차장이나 공원 등의 기반시설을 조성하기 어렵기 때문에 통합으로 진행하면서 모든 주민이 함께 사용할 수 있는 기반시설을 만들게 됩니다.
- 공공 설계 및 행정 지원 : 공공건축가의 행정 자문이라든가 기반시설 설치 보조비 등의 서울시의 직접적인 행정 지원이 있습니다.
모아타운의 단점과 한계점
- 주민 합의가 어렵고 분쟁 소지 있음 : 의사결정이 자율적이기 때문에, 이견이 발생한다면 사업이 지연되거나 무산 가능성이 다른 것에 비해 크다고 할 수 있습니다.
- 사업성이 낮은 지역은 추진 어려움 : 매매가나 임대가격이 낮아 수익이 낮은 지역이라면 민간 사업자의 참여율이 낮아질 수 있어서 실질적으로 추진이 되지 않을 수도 있습니다.
- 개별 필지의 자유도 제한 : 공동개발을 하기 때문에 기존 소유자가 개별적으로 개조할 수 있는 자유도가 낮아질 수 있습니다.
- 기반시설 확보에 따른 비용 부담 : 도로, 주차장 등 기반시설 설치에 따른 부담이 주민 또는 지자체에 일부 전가될 수 있습니다.
모아타운, 도시재생의 새로운 모델이 될 수 있을까?
서울시 저층주거지의 87% 정도가 재개발 요건에 부합하지 않다고 합니다. 이는 결국 주택 공급에 있어서 차질을 가져올 수밖에 없는 현상이 됩니다. 저층주택은 주차장이 부족하고, 불법 주차로 인하여 주민간 갈등, 소방차 진입의 어려움 등 많은 문제를 안고 있는 것이 사실입니다.
이러한 곳을 기존의 재개발이 아닌 조금 완화된 법률을 적용하여 쾌적한 환경을 만들어준다면, 장기적으로 서울시의 주거환경은 좋아질 것입니다.
다만, 규모 자체가 작은 것을 각자 조합을 만들어서 하는 경우에 하나의 지역에 여러 조합이 각자의 이익 실현을 위한 충돌이 생길 가능성이 높아지고, 사업성이 낮은 지역은 민간 사업자가 참여하지 않을 수도 있어서 어려움을 겪을 가능성도 높습니다. 현재 모아타운으로 지정되는 곳들은 대부분 서울에서도 땅값이 낮은 곳이라서 일반인들도 선호하는 지역은 아니기 때문입니다.
하지만, 이러한 문제점이 발생할 수 있는 부분에 대한 대책이 마련되고, 현재 시범적으로 먼저 착공되어 공사가 진행되고 있는 지역에서 좋은 결과가 나온다면, 향후 서울시의 주택 공급 어려움에 대한 해결책 중의 하나로 모아타운이 부각될 수 있을 가능성이 충분히 있다고 보여집니다.