최근 서울의 부동산 시장에 대한 뉴스가 매일 방송을 통해 전달되고 있습니다. 2021년말의 전고점 시기를 넘어서면서 이미 많은 곳에서 신고가 행진을 하고 있습니다. 하루가 다르게 올라가고 있는 아파트 매매 가격이 얼마나 올라가서 멈추게 될지 궁금합니다. 오늘은 현재 (25년 6월 22일) 기준으로 각종 부동산 데이터를 통한 서울 부동산 시장의 현황에 대해 알아보고, 7월부터 시행될 스트레스 DSR 3단계가 어떤 영향을 줄지에 대해서 살펴보겠습니다.
25년 6월의 서울 부동산 시장
이미 기사를 통해 많은 내용이 나오고 있는 상태이지만, 이를 좀 더 자세히 알아보기 위해 각종 부동산 데이터 중에서 신뢰할 수 있는 KB부동산과 한국부동산원의 주간 매매 증감을 가지고 비교해 보겠습니다.
왼쪽은 KB부동산 데이터이고, 오른쪽은 한국부동산원 데이터입니다.
- KB부동산 : 강남 0.93, 송파 0.99, 성동 0.79, 분당 0.71의 증감을 보이고 있으며 이 외에도 강동, 마포, 양천이 0.6 이상의 수치를 기록하고 있습니다.
- 한국부동산원 : 강남 0.79, 송파 0.7, 성동 0.74의 높은 수치를 기록하고 있는 곳을 이어서 강동, 분당, 마포 등이 뒤를 잇고 있습니다.
두 곳의 데이터 모두 서울의 상급지인 강남, 송파의 상승이 시장을 주도하고 있다고 볼 수 있으며, 이 흐름을 성동, 강동, 마포 등이 이어받고 있다고 해도 과언이 아닌 듯 싶습니다.
수치는 약간씩 차이가 나기는 하지만, 이는 참고하는 데이터 양의 차이라서 전반적인 흐름을 이해하는 데는 충분하다고 보입니다.
다음 흐름이 이어갈 곳은 어디인가?
부동산 투자를 하는 데 있어서 누구나 살고 싶은 곳을 사는 것이 정답이라는 것은 다 아는 내용입니다. 하지만, 이미 다른 사람들이 많이 매수를 해서 금액이 올라 투자할 수 없다면 다음에 오를 지역을 찾아서 매수를 하는 것이 투자를 잘하는 방법입니다.
이미 많은 학습을 통해서 서울의 부동산 시장은 옆으로 이동한다는 것을 배운 투자자들이 다음으로 보는 곳이 어디일까요?
위에서 보여드린 자료에서 알 수 있듯이 다음 급지는 서서히 불이 붙어서 올라가고 있는 상황입니다. 이를 올해 증감 데이터를 보면서 확인해 보겠습니다.
올해 1월부터 상승이 시작되면서 점점 진해지는 곳이 어디인지 찾으셨나요?
강남, 서초, 송파, 양천이 상승률이 높아졌으며, 이를 이어서 성동, 용산, 마포, 광진, 강동, 동작, 영등포 등이 뒤좇고 있다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 어느 지역이 다음 타자가 될 수 있을까요?
용산, 영등포, 양천은 구축 아파트의 재건축으로 인한 투자 위주라고 보면, 기축 아파트의 상승 여력은 마포, 동작, 강동, 광진이 아마도 다음 타자가 되지 싶습니다.
평균의 함정, 그리고 실거래가 신고일까지
많은 데이터는 평균을 가지고 보여주는 것이라서, 아마도 이렇게 상승이 된 곳의 소위 대장 아파트들은 더 많은 상승률을 보이고 있을 것입니다.
자고 일어나면 1~2억씩 오른다는 말을 실감하실 수도 있습니다.
부동산 관련 오픈채팅방에서는 이전의 가격을 갱신하는 신고가가 연일 쏟아지고 있으며, 이들은 아직 실거래가 신고를 하지 않아 데이터로 잡혀 있지 않습니다. 아마도 30일 이내에 실거래가 신고를 하여야 하는 의무사항이 있기 때문에, 다음달이 되어야 정확한 수치들이 확인될 것 같습니다.
따라서, 통계 수치를 보고 매물을 찾으려고 한다면, 지각비를 낼 각오는 하셔야 합니다.
7월의 스트레스 DSG 3단계가 변수일까?
2번의 스트레스 DSR을 통해서 이미 대출금을 받을 수 있는 폭이 많이 줄어든다는 것을 깨닫고 먼저 움직이신 분들이 많습니다.
기존 대출 금리에 수도권의 경우에 스트레스 금리 1.5%가 추가로 적용이 되다 보니, 대출 한도가 많이 줄어들 수밖에 없기 때문에 미리 대출을 받고자 행동에 옮긴 것이라 볼 수 있습니다. 아무래도 부동산을 매수할 때 전액을 현금으로 하지 않고, 많은 비중이 대출로 충당되고 있기 때문입니다.
학습 효과로 부동산은 장기 우상향이고, 금리가 내려가는 추세라고 하여도 이미 서울은 앞으로 몇 년간 공급 부족으로 어려움을 겪을 것이라 생각하여 미리 사 두는 전략을 펼칠 수밖에 없다고 보여집니다.
아침 일찍 일어나는 새가 먹이를 잡듯이 자금을 미리 준비해 놓고, 투자하고자 하는 지역을 눈여겨보고 있었다면 먼저 움직이는 것이 현명한 선택이었을 것입니다.
부동산 시장을 안정화시킬 수 있는 묘수는?
과거에는 세금으로 이를 잡으려고 했다가 오히려 역효과가 나타나기도 하였는데, 이번에는 과거 21년도의 역대급 시장보다 더 빨리 상승하고 있으니, 어떠한 묘수가 나올지 궁금합니다.
어쩔 수 없이 금리는 내려가는 추세이고, 공급이 부족하여 가격이 오를 수밖에 없는 서울과 수도권의 부동산 시장에 어떠한 제약을 만들려고 할까요?
더 강력한 대출 한도 제한, 정책 규제로 인한 억제, 지방 부동산 시장 활성화로 시선 돌리기 등 수많은 방법이 있을 것 같은데, 어떤 카드가 나올지 한번 지켜봐야겠습니다.
그리고, 그에 맞춘 대안도 하나씩 준비해 두는 것이 좋을 것 같습니다.