부동산을 매수할 때는 많은 분들이 레버리지를 이용하게 되는데, 그중의 하나가 바로 대출입니다. 하지만, 너무 많은 대출로 인하여 신용도가 떨어지고, 연체로 인하여 생활의 질이 떨어질 수 있습니다. 또한, 과도한 대출이 부동산 시장을 움직이게 만들기도 합니다.
오늘은 그중에서도 오는 7월에 실시하는 스트레스 DSR 3단계로 인하여 알아보고, 대출 규모가 어떻게 바뀌게 되는지 자세히 살펴보겠습니다.
스트레스 DSR의 의미
부동산을 담보로 대출을 받는 데 참고하는 것은 크게 3가지 있습니다. LTV, DTI, DSR이 그것입니다.
LTV (Loan to Value, 담보인정비율)
- 담보 가치에 대한 대출금의 비율로, 담보 가치가 높을수록 대출을 많이 받을 수 있습니다.
- 예를 들어, 집값이 5억이고, LTV가 70%이면 최대 3.5억까지 대출이 가능합니다.
DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)
- 연소득 대비 원리금 상환액의 비율로, 소득이 높아야 그만큼 대출을 많이 받을 수 있습니다.
- 예를 들어, 연소득이 5,000만원이고 DTI가 40%라면, 대출로 인하여 상환할 수 있는 연간 원리금의 합은 2,000만원이 최대가 됩니다.
DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
- 소득 대비 모든 금융 부채(주택담보대출, 신용대출 등)에 대한 원리금 상환비율로, 주담대뿐만 아니라 신용대출 등 개인의 전체 부채 상환 능력을 평가합니다.
스트레스 DSR
- DSR을 계산할 때 실제 금리에다 가산 금리(스트레스 금리)를 적용해 원리금 상환액을 산출하는 방식입니다. 실제 금리보다 높은 금리로 DSR를 계산함으로써 향후에 금리 상승으로 인하여 원리금 부담 상환이 높아져도 차주가 이를 버틸 수 있는지를 미리 평가해서 대출의 건전성을 높이기 위해 도입한 것입니다.
- 스트레스 금리가 추가되어 원리금 상환액의 한도가 높아지게 되고, 이에 따라 대출한도는 줄어드는 효과를 보게 됩니다.
- 다만, 이 스트레스 금리는 계산에만 사용되는 것이라서 실제 금리가 높아지는 것은 아닙니다.
단계별 스트레스 DSR의 차이
1단계 (2024년 2월 26일 ~ 2024년 8월 31일)
- 은행권 주택담보대출에만 스트레스 DSR을 적용
- 스트레스 금리 적용 비율은 25%로 실질 스트레스 금리는 0.38%
2단계 (2024년 9월 1일 ~ 2025년 6월 30일)
- 은행권은 주택담보대출과 신용대출에 적용하고, 제2금융권은 주택담보대출에만 적용
- 스트레스 금리 적용 비율은 50%(은행 수도권 주담대는 80%)로 실질 스트레스 금리는 0.75%(은행 수도권 주담대는 1.12%)
3단계 (2025년 7월 1일 ~ )
- 전 금융권의 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출, 기타대출)에 적용
- 스트레스 금리 적용 비율은 100%(지방 주담대는 연말까지 50% 유지)로 실질 스트레스 금리는 1.5%(지방 주담대는 0.75%)
스트레스 DSR 3단계 적용시 대출 한도
소득 1억원 차주 기준 (30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정)
수도권의 경우에는 스트레스 DSR이 미적용시에 6.8억원이 대출한도였다면, 2단계에는 변동형은 5.94억원이고, 혼합형은 6.27억원, 주기형은 6.53억원까지 가능했으나, 3단계에서는 변동형은 5.74억원이고, 혼합형은 5.94억원, 주기형은 6.35억원으로 줄게 됩니다.
다만, 지방은 이 적용이 유예되어, 변동형은 6.24억원이고, 혼합형은 6.46억원, 주기형은 6.64억원으로 2단계와 동일합니다.
소득 5,000만원 차주 기준 (30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정)
수도권의 경우에는 스트레스 DSR이 미적용시에 3.4억원이 대출한도였다면, 2단계에는 변동형은 3.0억원이고, 혼합형은 3.1억원, 주기형은 3.3억원까지 가능했으나, 3단계에서는 변동형은 2.9억원이고, 혼합형은 3.0억원, 주기형은 3.2억원으로 줄게 됩니다.
다만, 지방은 이 적용이 유예되어, 변동형은 3.1억원이고, 혼합형은 3.2억원, 주기형은 3.3억원으로 2단계와 동일합니다.
부동산 시장 안정화 시킬 수 있을까?
대출을 이용하여 부동산을 매수하는 것은 당연한 일이 되어 버리기는 했지만, 이것만으로 부동산 시장을 안정화 시킬 수 있을지는 의문입니다. 스트레스 DSR은 어디까지는 소득을 근거로 하여 대출 한도를 정하는 것이라서 소득이 높지 않은 사람들에게는 서울 상급지의 바람을 좇아가기 힘들 수밖에 없기 때문입니다.
아무리 소득이 늘어났다고 하여도 20억을 웃도는 33평형 아파트를 사기 위해 대출을 받기 위해서는 그만한 소득이 필요하다는 말입니다.
대출을 조이는 것이 상급지가 아닌 지역에서 실거주자들의 무리한 투자를 막는 방안이 될 수는 있겠으나, 이미 양극화가 심화되어버린 현재의 부동산 시장에서 그 역할이 얼마나 될지는 모르겠습니다.
그럼에도 불구하고, 부동산을 매수할 계획이 있다면, 이러한 정책들을 잘 비교해서 빠른 판단을 하는 것이 좋습니다.