부동산 시장에서 가격을 결정하는 요인은 여러가지가 있습니다. 그중에서 가장 기본이 되는 것은 아무래도 수요와 공급의 법칙에 의한 것이라고 할 수 있습니다. 일반적은 다른 사물과 달리 아파트, 부동산이라고 하는 것은 제한된 공간 안에서 공급이 되는 것이라서 그만큼 수요에 비해 부족한 경우가 많습니다.
과거에는 전세나 월세, 그리고 아파트뿐만 아니라 단독주택, 빌라 등 다양한 방식으로 거주를 하였다면, 지금은 많은 사람들이 아파트를 선호하고 가능하다면 내 집에서 살기를 원하기 때문에 그만큼 수요는 더 많아질 수밖에 없게 된 것입니다.
아파트 공급 물량이 중요한 이유
서울과 수도권은 대한민국 국민이라면 누구라도 살고 싶어하는 곳입니다. 그러니 자연스럽게 수요는 많아지고, 제한된 공간이라 공급은 부족한 것이 사실입니다. 특히, 신도시라든가 대단위 재개발 혹은 재건축 정비사업이 이루어진다면 관심이 많아지게 됩니다. 이와 같은 공급 과잉이 때로는 가격 하락의 원인이 되기도 하지만, 반대로 신축 아파트의 분양, 입주 등이 없는 시기가 되면 가격은 상승하게 되는 것입니다.
아파트 공급물량 구성요소
여기에는 단순하게 입주 물량만 가지고 예측하는 것보다는 다음과 같은 요소들도 함께 검토되어야 합니다.
- 분양 예정 물량 : 이미 계획되어 있거나 곧 분양될 예정인 아파트
- 착공 및 공사 중인 물량 : 현재 공사가 진행 중인 아파트
- 준공 예정 물량 : 입주를 앞둔, 곧 완공될 아파트
- 정비사업(재개발, 재건축) 물량 : 기존 주택을 철거하고 새로 공급되는 형태의 아파트
이러한 물량들은 지역별, 시기별로 다르게 나타나므로, 부동산 시장의 단기적 혹은 장기적 흐름에 결정적인 영향을 끼칩니다.
아파트 공급물량과 부동산 가격과의 관계
공급물량 증가시
공급이 수요를 초과하는 현상이 나타나면 가격은 하락하는 경향이 있습니다. 특히 다음과 같은 경우에는 아파트 가격 하락의 촉매제가 될 수 있으니 주의하여야 합니다.
- 단기간에 집중된 신규 입주 : 선호 지역에서의 수천 세대 이상의 대단위 입주는 인근 아파트들의 시세에 영향을 주게 됩니다. 수요자 입장에서 선택의 폭이 넓어지므로 가격 협상이 더 쉬워지기 때문입니다.
- 미분양 증가 : 수요가 받쳐주지 못하면 미분양이 늘어나게 되는데, 이는 건설사에게도 리스크가 되고, 시장 전반에 대한 심리 위축으로 이어져 가격 하락을 유도합니다.
- 전세 시장과의 연동 : 입주 물량이 많아지면 전세 물건도 늘어나고, 이에 따라 전세가도 하락합니다. 전세가 하락은 매매가 하락으로 연결되기 쉬운 구조입니다.
공급물량 감소시
일정기간 동안 공급이 부족한 조건이 만들어지면, 수요가 몰리게 되어 가격 상승이 일어납니다.
- 신규 분양 희소성 : 서울과 같은 인기 지역은 신규 아파트 공급이 줄어들면, 기존 아파트에 대한 희소성이 부각되어 가격이 상승합니다. 특히 재건축이나 재개발 등에 대한 규제로 공급이 제한된다면 이 현상이 더욱 심화될 수 있습니다.
- 갭 투자 증가 : 매매가 상승에 대한 기대가 높아지면 갭 투자가 늘어나서 다시 매매 수요를 자극해서 집값 상승을 초래합니다.
- 정부 정책과 심리 요인 : 세금 등의 부동산 정책으로 공급이 줄어들게 되면 수요자들의 심리가 ‘지금 사야 한다’는 불안 심리로 인해 경쟁적으로 매수를 하는 경향이 있습니다.
공급물량 확인하는 방법
공급물량은 매우 중요한 부분이기 때문에, 많은 프롭테크에서 자세히 보여주고 있습니다. 다음은 무료로 사용할 수 있는 몇 곳의 프롭테크입니다.
- 부동산지인 : 수요/입주 탭에서 전국 혹은 각 지역별로 수요 대비 입주량을 비교하여 적정한지 여부를 판단해 줍니다. 평수별로 볼 수 있다는 장점이 있습니다.
- 아실 : 입주물량 탭에서 마찬가지로 지역별로 수요 대비 입주량을 그래프로 보여줍니다. 해당 아파트를 바로 표로 보여주고, 지도에 표시가 되어 어느 곳인지 바로 알 수 있다는 장점이 있습니다.
- 호갱노노 : 공급 탭을 누르면 지도에서 동네별로 해당 아파트의 단지수와 세대수가 표기됩니다. 해당 단지를 선택하면 바로 단지에 대한 정보를 얻을 수 있는 형태로 전환됩니다. 최근에 분양이 된 곳이라면 분양 결과도 알 수 있습니다.
실수요자와 투자자가 공급물량을 체크해야 하는 이유
아파트를 매수하려는 실수요자와 투자자 모두 아파트 공급물량은 반드시 체크해야 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 타이밍 포착 : 공급 과잉 시점에는 급매물을 노릴 수 있고, 공급 부족시에는 빠르게 선점할 수 있습니다.
- 입지 분석 : 입지 좋은 곳에 신규 공급이 예정되어 있다면 미래 가치가 높습니다.
- 장기 투자 전략 수립 : 공급 변동에 따라 매수/매도 시기를 조절할 수 있는 전략적 접근이 가능합니다.
공급물량 흐름을 읽는 자가 부동산 시장을 지배한다
부동산 시장에는 수많은 변수가 있지만, 그중에서 큰 역할을 하는 것이 공급입니다. 실수요자라면 내 집 마련의 최적기를 판단하여 시세보다 낮은 가격으로 매수를 할 수 있고, 투자자라면 신규 공급이 많은 곳을 피하여 투자함으로써 임대차에 대한 리스크를 줄이면서 자산 증식의 기회를 얻게 되는 것입니다. 따라서, 단기적 시세 변동에 휘둘리지 않고, 장기적인 공급 흐름을 이해하고 대처하는 것이 진정한 성공 투자로 가는 지름길이라 할 수 있습니다.