서울의 부동산은 더 이상 아파트를 지을만한 땅이 없어서 재개발이나 재건축을 통하여 공급하여야 합니다. 낡고 오래된 아파트가 안전하고 깨끗한 아파트로 거듭남으로 인하여 부동산의 가치가 상승하게 되고, 그로 인하여 국가에서 이에 대한 부담금을 납부하도록 하는 제도가 재건축초과이익환수제입니다.
오늘은 이와 같은 재건축초과이익환수제가 가지고 있는 의의, 부과 기준, 그리고 이에 대한 다양한 의견 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
재건축부담금의 의의
30년 이상 노후화된 아파트들의 안전 문제로 인하여 재건축을 통해 안전한 주거 환경을 만들고자 하는 것이 재건축입니다. 하지만, 재건축으로 인하여 부동산의 가치가 상승하게 되고, 이로 인한 엄청난 차익이 발생하는 것 또한 사실입니다.
재건축부담금은 ‘재건축초과이익 환수에 의한 법률’에 근거하여 국토부장관이 부과 및 징수하는 금액을 말합니다.
매수후 매도로 인한 양도차익은 물건을 사고 팔면서 나타나는 이익이라 이에 대한 세금을 부담하는 것은 당연한 일이지만, 아직 매도도 되지 않은 아파트에 가치가 상승하였다는 이유만으로 그에 대한 부담금을 부과하는 것이 맞는 것인지는 잘 모르겠습니다.
재건축부담금 산정기준
납부의무자
법률에 의하면 조합, 공공시행자, 신탁업자 또는 주민합의체가 재건축부담금을 납부해야 할 의무를 지고 있습니다. 다만, 조합이나 주민합의체 등이 해산된 경우에는 조합원이 2차적으로 납부 의무를 지게 됩니다.
부과기준
재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)
- 정상주택가격상승분 : 개시시점 주택가격 x 정기예금 이자율 또는 종료시점까지의 해당 지자체의 평균주택가격상승률 중 높은 비율
- 기준시점
- 부과개시시점 : 재건축사업을 위한 조합설립추진위원회가 승인된 날
- 부과종료시점 : 해당 재건축사업의 준공인가일
- 개발비용 : 재건축사업 시행과 관련된 비용으로 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 등이 포함
부과율
| 조합원 1인당 평균이익 | 부과율 |
| 8천만원 이하 | 면제 |
| 8천만원 초과 ~ 1억3천만원 이하 | 8천만원 초과 금액의 10% x 조합원수 |
| 1억3천만원 초과 ~ 1억8천만원 이하 | 500만원 x 조합원수 + 1억3천만원 초과 금액의 20% x 조합원수 |
| 1억8천만원 초과 ~ 2억3천만원 이하 | 1천500만원 x 조합원수 + 1억8천만원 초과 금액의 30% x 조합원수 |
| 2억3천만원 초과 ~ 2억8천만원 이하 | 3천만원 x 조합원수 + 2억3천만원 초과 금액의 40% x 조합원수 |
| 2억8천만원 초과 | 5천만원 x 조합원수 + 2억8천만원 초과 금액의 50% x 조합원수 |
재건축부담금의 감경
1세대1주택자로서 부과종료시점부터 역산하여 6년 이상 재건축대상을 보유한 경우에는 조합원이 분담해야 하는 부담금액에 보유 기간에 따라 최소 10%(6년 이상 7년 미만 보유)에서 최대 70%(20년 이상 보유)까지 경감받을 수 있습니다.
재건축부담금의 부과 및 납부
부담금의 결정 및 부과
국토부장관은 부과종료시점부터 3개월 이내에 부과기준 및 재건축부담금을 미리 서면으로 통지해야 합니다.
국토부장관은 부과종료시점부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정 및 부과해야 합니다. 다만, 납부의무자가 이의제기를 한 경우에는 그 결과의 서면통지일로부터 1개월 이내에 재건축부담금을 결정 및 부과해야 합니다.
이의제기
재건축부담금을 통지받는 납부의무자는 부담금에 대하여 이의가 있는 경우 사전통지를 받은 날로부터 50일 이내에 국토교통부 장관에게 심사를 청구할 수 있습니다.
부담금의 납부
재건축부담금 납부의무자는 부과일로부터 6개월 이내에 재건축부담금을 납부해야 합니다. 재건축부담금은 현금에 의한 납부를 원칙으로 합니다.
재건축부담금의 역사
2006년에 처음 도입된 재건축부담금은 조합원 1인당 3천만원을 초과하는 개발이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%까지 환수하는 제도였으나, 2022년부터 현실에 맞는 방향으로 법을 개정하는 것에 대한 논의가 시작되어 2023년 11월에 개정안이 통과되었고, 공포 3개월 후부터 시행되었습니다.
법이 2023년에 개정되기 전에는 2020년 9월 반포주공1단지 3주구(래미안 트리니원)는 가구당 4억 200만원, 2021년 12월 성동구 장미아파트는 가구당 4억7천7백만원, 2022년 7월 용산구 한강맨션은 가구당 7억7천만원의 부담금을 통지받은 기록이 있습니다. 이것만으로도 조합원으로서는 엄청난 부담을 느꼈을 것이지만, 법 개정으로 인하여 부담금은 많이 줄어들 것으로 보입니다.
재건축부담금에 대한 논쟁
재건축을 통해 얻는 이익이 부동산 투기라서 이에 대한 엄청난 초과이익을 환수해야 한다는 논리를 가지고 있는 옹호론이 있는가 하면, 재건축이라는 것이 땅에 대한 가치인데 기존의 조합원들은 세대수가 늘어나면서 대지지분이 그만큼 줄어들게 되어 나오는 이익을 환급한다는 것은 거래세 이외의 추가적인 징수라서 재산권 침해일뿐만 아니라, 이마저도 미실현이익이라 이에 대한 초과이익환수는 부당하다는 비판론이 대립하고 있습니다.
더군다나 양도세는 양도세대로 따로 부과하니, 이중과세라는 말도 나오고 있습니다. 비록, 재건축부담금이 비용으로 처리가 된다 하여도 세액공제가 아닌 이상 이를 모두 공제할 수는 없기 때문입니다.
재건축초과이익환수제 영향
재건축부담금을 피해가기 위하여 세대수를 늘리지 않고 건물만 고급화 시켜서 이를 개발비용으로 충당하는 1:1 재건축을 시행하는 곳도 발생하며, 재건축보다 부담금이 없는 리모델링으로 사업을 진행하는 곳도 발생하고 있습니다. 다만, 리모델링은 기존 건축 배치가 유지되어야 하므로 그 나름대로 불편한 부분이 있는 것도 사실입니다.
입지가 좋은 강남이나 여의도, 목동 같은 곳에 재건축이 시행된다면, 누구나 가서 살고 싶은 곳이 될 것입니다. 반면, 최근 높아진 공사비로 인하여 기존 아파트 가격에 추가분담금도 더 내야 하는 조합원 입장에서 다시 재초환으로 인한 부담금을 더 내야 한다면, 이로 인하여 부동산 가격을 더 상승시키는 요인도 될 수 있을 것 같습니다.
모든 이에게 만족할 만한 조건을 만들기는 어렵겠지만, 많은 사람들이 수긍할 수 있는 합당한 방법들이 필요하지 않나 싶습니다.